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Comment négocier un crédit immobilier ?

Tout le monde le sait, les banques ne prennent pas de risques, tout du moins avec l’argent qu’elles vous prêtent.

Ce que l’on oublie trop souvent, c’est que précisément les crédits immobiliers constituent une très importante source de revenus pour ces établissements financiers, votre agence veut prêter de l’argent car les intérêts que vous allez lui verser tous les mois sont un peu comme son salaire fixe, vous êtes donc en position de supériorité.

 

Attendez l’offre préalable de crédit avant de négocier

C’est la loi, le prêteur doit vous remettre une offre préalable valable 15 jours, ne dites rien avant de l’avoir en main, car à ce moment et à ce moment seulement vous pourrez négocier en jouant sur 5 points essentiels de sa proposition :

  • le taux,
  • les pénalités de remboursement anticipé,
  • les assurances emprunteurs,
  • les frais de dossier,
  • la modularité des échéances.

 

Comment négocier le taux ?

Commençons par celui-ci car de lui va dépendre la réussite de votre projet, que vous achetiez votre résidence principale, secondaire, ou que vous effectuiez un  investissement locatif.

Importance du taux de crédit immobilier

S’il est important pour vous, il l’est également pour la banque qui gagnera d’autant plus qu’il est élevé.

La clé de la négociation du taux d’intérêt pour un prêt immobilier consiste à le faire descendre le plus possible, tout en faisant perdre le moins possible à la  banque, ou tout du moins au conseiller clientèle qui traite votre dossier.

Comment faire baisser le taux de crédit immobilier ?

  • En montrant que vous êtes un bon client.
  • En ayant un faible taux d’endettement.
  • En jouant sur les 4 autres points de la négociation, continuons donc notre lecture.

 

Comment négocier les frais de dossier ?

Ils sont censés correspondre au montant dépensé par la banque pour étudier votre dossier et sont en fait surévalués dès le départ, cependant accepter de les payer au prix fort peut vous aider à obtenir un taux avantageux.

Payez-les en échange d’un taux plus bas

Effectivement, le conseiller clientèle avec qui vous traitez peut avoir un intérêt financier à encaisser le paiement de frais de dossier, ce qui est notamment le cas lorsque que son agence a besoin de reconstituer ses fonds propres.

Proposez tout simplement de ne pas en discuter le montant en échange d’un effort sur le taux nominal.

Exemple : sur un prêt immobilier de 200 000 €, votre banque vous réclame des frais de dossier équivalent à 0,5 %, soit 1000 €. Demandez-lui en échange un abaissement de son taux nominal, de façon à ce que le montant des intérêts baisse de plus de 1000 €.

 

Comment négocier les indemnités de remboursement anticipé ?

La banque vous dit : “si vous remboursez votre crédit immobilier avant la fin, je perds de l’argent, et je dois donc être indemnisée”.

Or, quand remboursez-vous votre prêt avant la fin ? Lorsque vous vendez votre bien immobilier ou effectuez un rachat de crédit.

Rajoutez-les ou enlevez-les

Arrangez-vous pour inscrire une clause au contrat de prêt décrétant la levée des indemnités de remboursement anticipé, mais ne laissez pas la banque deviner que vous allez vendre à court ou moyen terme, cela aura une incidence sur votre taux.

À l’inverse, si vous n’avez pas l’intention de revendre, proposez de conserver ces indemnités plus longtemps en échange d’un effort sur le taux, puisque vous ne provoquerez pas de manque-à-gagner à votre prêteur.

 

Comment négocier les assurances emprunteurs ?

Certes les assurances proposées par les banques elles-mêmes peuvent se montrer plus chères que celles des assureurs spécialisés, cela dit vous ferez perdre de l’argent à votre banque si vous ne souscrivez pas les garanties nécessaires chez elle.

Acceptez son offre, en échange d’un taux plus bas

Il s’agit donc d’un calcul à effectuer : en choisissant la garantie proposée par votre banque vous allez payer plus de prime sur toute la durée de votre prêt immobilier, en échange celle-ci doit abaisser votre taux de manière à ce que la différence soit compensée.

Exemple : admettons que la formule que vous propose le prêteur vous coûtera 3000 € sur toute la durée des remboursements, alors qu’un assureur externe nous vous coûterait que 2200 €. Vous allez donc demander au prêteur d’abaisser son taux nominal afin que le montant total des intérêts diminue de plus de 800 € (3000 € -2200 € égale 800 €).

 

Comment négocier la modularité des échéances ?

Trop souvent oublié des contrats de crédit immobilier, il est important que vous puissiez augmenter le paiement de vos mensualités afin de’n finir avec vos remboursement plus tôt, et donc d’abaisser le coût total du votre prêt.

Laissez-vous de la liberté

Il est important de vérifier que les clauses de modularité des échéances soient à votre avantage, il faut savoir que certaines banques et sociétés de crédit permettent à leurs emprunteurs d’augmenter le paiement de leurs échéances de 50 % sans que cela ne soit considéré comme un remboursement anticipé.

Pourquoi voudriez-vous payer plus ?  Parce que vous vous retrouvez avec un petit capital, par exemple à la suite d’un héritage, et que vous vous rendez compte que le meilleur placement serait en finir au plus tôt avec les mensualités de votre crédit immobilier.

 

Synthèse de la négociation d’un prêt

Il n’est pas si difficile de jouer sur tous ces tableaux, tout est une question de dosage,

Cependant l’objectif de ce blog et de fournir les connaissances nécessaires à la compréhension des mécanismes du contrat que vous propose votre interlocuteur.

Si vous ne vous sentez pas l’âme d’un négociateur, ou tout simplement si le temps vous manque, une solution intéressante consiste à vous rapprocher d’un courtier en prêt immobilier, qui non seulement conduira les démarches à votre place mais qui de plus pourrait fort bien vous obtenir des conditions plus intéressantes que celles que vous pourriez réunir par vous-même.

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